Ook nu de Europese rapportageregels worden teruggeschakeld, gaan de meeste institutionele beleggers door op hun duurzame pad. Dat constateren Viona Borreman en Wilfrid Donkers van Deloitte. Met de slimme inzet van data moet dat rond te rekenen zijn.
Nieuwe panden neerzetten is soms simpeler en goedkoper, maar het verduurzamen van bestaand vastgoed heeft meer impact op de lange termijn. En de animo hiervoor neemt toe. Dat blijkt uit het jaarlijkse trendrapport Real Estate Predictions 2025 van accountancy- en adviesbureau Deloitte, toegelicht door Viona Borreman (partner FSI Audit & Assurance) en Wilfrid Donkers (director Real Estate Advisory).
‘We zien de laatste jaren toenemende belangstelling bij beleggers en eigenaren om bestaande panden te verduurzamen, in plaats van te slopen en iets nieuws te bouwen’, aldus Borreman. ‘Retrofitting is cruciaal om het verouderde vastgoedbestand toekomstbestendig te maken.’ Daarbij gaat het niet alleen om isoleren, maar ook bijvoorbeeld om waterbesparing en slimme energiesystemen voor een efficiënter gebruik van warmte en licht. Is nieuwbouw niet vaak makkelijker rond te rekenen? ‘De kosten zijn een uitdaging’, erkent Borreman. ‘Er moet uiteindelijk wel voldoende rendement te behalen zijn, daar zit de crux. Maar we merken wel dat veel institutionele beleggers bereid zijn tot extra investeringen, omdat hiermee op termijn aanzienlijk meer waarde en maatschappelijke impact wordt gerealiseerd. Ook neemt de druk vanuit de pensioenfondsen en asset managers toe om vastgoedportefeuilles te verduurzamen.’
Olympische Spelen
Datagedreven inzichten zijn daarbij volgens Borreman onmisbaar. Die kunnen – ook bij duurzame nieuwbouw – onder meer helpen de kosten te verlagen, bijvoorbeeld door efficiënt (her)gebruik van materialen. Daarover wordt in de markt de laatste jaren veel slimmer nagedacht, volgens Borreman. Een mooi voorbeeld zijn de nieuwe gebouwen die vorig jaar zijn gebouwd voor de Olympische Spelen in Parijs. ‘Gevaar is dat er na zo’n event niet veel meer gebeurt met zo’n mooi nieuw stadion en de aangelegde wegen. Dat is hier anders gegaan: aan de voorkant is erover nagedacht. Bestaande infrastructuur is voor de Spelen geoptimaliseerd en het Olympische dorp is gebouwd met meer dan 90% hergebruikt materiaal. Daarvan is daarna nog eens 75% gebruikt voor de bouw van woningen en kantoren. Een duurzame aanpak, die ook de kosten drukte.’
Samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente was in Parijs cruciaal, net als een bredere blik op stedelijke ontwikkeling. ‘Ook dat laatste speelt in ons toekomstbeeld een grotere rol’, aldus Borreman. ‘Kijk niet alleen naar het gebouw, maar ook naar de omgeving.’
Eigen accenten leggen
De analyse van data kan nog meer besparingen opleveren, verwacht Borreman. ‘Voorafgaand aan projecten kun je bijvoorbeeld uitzoeken welk type huishoudens op bepaalde adressen woont. Wat is de demografische samenstelling en welke ontwikkelingen in de buurt spelen een rol? Welke voorzieningen zijn dan belangrijk? Zo kunnen gemeenten, beleggers en projectontwikkelaars meten welke maatregelen het meeste effect hebben op energieverbruik, kosten en de totale waarde van een gebied.’
Opvallend vinden de Deloitte-collega’s dat veel institutionele beleggers niet wijken van hun duurzame pad, ook nu de Europese rapportageregels later of – voor veel partijen – helemaal niet meer opgaan. Dat is bijvoorbeeld te zien aan de woningportefeuilles die intact blijven, terwijl zij vaak nog een kostbare verduurzamingsopgave voor de boeg hebben. Borreman: ‘Wij horen steeds vaker dat partijen assets behouden om ze te verduurzamen in plaats van te verkopen of uit te ponden. Zo maak je uiteindelijk meer impact. Misschien moet je bij impactportefeuilles dan maar een wat lager rendement accepteren. Die bereidheid zie je nu wel, dat is heel mooi.’ Dat de wet- en regelgeving voor duurzaamheid iets is verlicht, geeft ruimte om eigen accenten te leggen. ‘Veel partijen gaan door met verduurzaming en maken op hun eigen manier impact.’
Scherper inzicht met AI
Data, data-analyse en AI bieden daarbij dus kansen, onder meer om de efficiency te verhogen en kosten te verlagen. Daarop gaat collega en director Real Estate Advisory Wilfrid Donkers wat dieper in. Naast efficiënter beheer van gebouwen, zijn in het vastgoed ook strategie en besluitvorming volgens Donkers gebaat bij de inzet van de nieuwe technologieën. Zo kun je met AI-toepassingen en het koppelen van verschillende databronnen scherper inzicht krijgen in het risicoprofiel van specifiek vastgoed, aldus Donkers. ‘Je kunt bijvoorbeeld simulaties uitvoeren van de impact van klimaatverandering op objecten, zoals hittestress of overstromingen.’
AI kan niet alleen inzicht bieden in mogelijke risico’s, maar ook in kansen, zegt Donkers. ‘Wat speelt er in specifieke markten, wat is het effect van bepaalde demografische ontwikkelingen? En stel dat valt te voorzien dat huurders over een aantal jaar vertrekken, is het gebouw dan makkelijk te transformeren naar een andere functie? Dergelijke data-analyse staat in het vastgoed nog enigszins in de kinderschoenen, maar het gaat zeker die kant op.’
Vastgoed goed op weg
Vastgoedpartijen beginnen warm te lopen voor het gebruik van AI, merkt Donkers tijdens gesprekken met klanten. Die kunnen op het Amsterdamse hoofdkantoor van Deloitte een dagje komen proefdraaien met de nieuwe technologieën in het eigen AI Lab. ‘Vergeleken met een jaar geleden merk ik dat de interesse sterk is toegenomen, zeker bij de jongere generatie. Voordeel van AI is dat het goed te begrijpen is. Je kunt zaken makkelijk visualiseren en je hebt er vaak direct iets aan. Daardoor gaat het heel hard met de toepassingen.’
Brengt dit met zich mee dat er nieuwe, gespecialiseerde medewerkers moeten worden aangetrokken om de ontwikkelingen bij te benen? Volgens Donkers is dat niet per se nodig. Sowieso hebben alle jongere medewerkers kennis over AI opgedaan tijdens hun opleiding, dat is inmiddels een vast onderdeel. Voor complexere klussen, zoals het verzamelen, koppelen en analyseren van specifieke data, kan altijd een gespecialiseerde partij in de arm worden genomen. Dat ziet Donkers in de praktijk ook vaker gebeuren. Uiteindelijk krijgen alle medewerkers het gebruik van AI onder de knie, is zijn overtuiging. ‘Dat worden normale skills. Vergelijk het met hoe ooit tegen Excel werd aangekeken. Aanvankelijk konden alleen financials er iets mee, nu is het een basic vaardigheid geworden.’
Al met al is de vastgoedsector echt niet zo behoudend als soms te beluisteren valt, vindt Donkers. ‘De meeste vastgoedpartijen staan open voor de nieuwe technologische ontwikkelingen. Vergeleken met een paar jaar geleden zijn er echt al grote stappen gemaakt.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
