Het beleid gericht op meer betaalbare woningen in de nieuwbouw zorgt niet voor meer betaalbare woningen op de totale Nederlandse woningmarkt.
Dit concludeert het EIB in de zojuist verschenen studie ‘Betaalbaar wonen in Nederland: effecten van woningbouwprogrammering en huurregulering op de betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt’.
Effectief betaalbaarheidsbeleid, aldus het EIB, zou meer ruimte bieden voor doorstarters binnen de nieuwbouwprogrammering en bestaat in de praktijk vooral uit meer woningaanbod voor alle segmenten. Huurregulering in het middensegment draagt initieel wel bij aan verbetering van de betaalbaarheid, maar veroorzaakt veel verstoringen op de woningmarkt. Het uitponden van gereguleerde huurwoningen is een eerste gevolg, maar het leidt verder tot het bijna verdwijnen van een vrije huurmarkt.
Het betaalbaar maken van woningen is volgens het EIB een nobel streven, maar het leidt er indirect toe dat 80% wegloopt via verminderde doorstroming. Als twee derde van de nieuwbouwwoningen in de betaalbare segmenten moet worden aangeboden, zoals veel gemeenten inmiddels eisen, dan leidt dit in vergelijking met een eis van alleen 30% sociale woningbouw tot ruim 170.000 extra betaalbare woningen bij de nieuwbouw. Indien ook de effecten op de doorstroming worden bezien, dan blijkt dat het aantal betaalbare woningen dat via doorstroming vrij komt door het betaalbaarheidsbeleid met ruim 130.000 afneemt. Dat kan niet de bedoeling zijn geweest.
Uitval
Als ook nog rekening wordt gehouden met projecten die uitvallen door het programmeringsbeleid – want ook dat is een gevolg – dan resulteert geen enkel positief effect meer op de betaalbaarheid. Dit geldt al bij een uitval van slechts enkele procenten van het woningaanbod. Geconcludeerd moet dan ook worden dat het betaalbaarheidsbeleid via ingrijpende quoteringen bij de nieuwbouw zijn doel voorbij schiet en ineffectief is.
Succesvol betaalbaarheidsbeleid houdt in de praktijk in: meer woningaanbod, meer ruimte voor doorstarters. Om betaalbaarheidsdoelen beter te realiseren is vooral meer woningaanbod nodig. Door meer aanbod te ontwikkelen ontstaan zowel meer betaalbare woningen in de nieuwbouw als meer vrijkomende betaalbare woningen vanuit de bestaande voorraad. Het is daarnaast belangrijk om vooral voldoende aanbod mogelijk te maken in het middensegment van € 400.000 tot € 500.000, zodat jonge paren kunnen gaan samenwonen die vaak (twee) betaalbare woningen achterlaten.
Vrijehuursegment krimpt
Huurregulering is de andere pijler van het betaalbaarheidsbeleid. Dit zorgt initieel voor een gemiddelde huurverlaging van 20% voor ruim 300.000 huurwoningen. De vrije huursector in ons land krimpt hierbij met 40% van ruim 250.000 naar ruim 150.000 woningen. Met deze afname beslaat het vrije huursegment dan nog maar 5% van het totale huuraanbod. Voor groepen die zijn aangewezen op de vrije huursector is dit een belangrijk nadeel. De beschikbaarheid van deze woningen daalt en de prijzen zullen nog hoger worden.
Naast de reeds verschoven 54.000 huurwoningen van huur naar koop, zullen in de komende 10 jaar naar verwachting nog eens bijna 80.000 huurwoningen verschuiven naar de koopsector als gevolg van de huurregulering. De huurwoningen die verschuiven naar de koopsector zouden zonder deze verschuiving voor het grootste deel in het gereguleerde huursegment vallen. Hierdoor zullen uiteindelijk niet van 300.000 woningen de huren worden verlaagd, omdat naar verwachting hiervan weer ruim 130.000 huurwoningen uit de huursector verdwijnen.
Voor de overige woningen geldt wel dat deze in prijs worden verlaagd. De effecten van het uitponden van huurwoningen worden wel sterk gemitigeerd door doorstroming. De huishoudens die de vrijkomende koopwoningen kopen bestaan voor een groot deel uit doorstarters die betaalbare huur- en koopwoningen achterlaten.
Verstoringen
Het betaalbaarheidsbeleid maakt het minder aantrekkelijk om huurwoningen te bouwen en de al gebouwde huurwoningen na mutatie in de verhuur te houden. Dit is een belangrijk nadeel voor groepen die op de huurmarkt zijn aangewezen. In beginsel kan substitutie met de koopmarkt via doorstroming voor een serieuze compensatie zorgen, waarbij ook weer huurwoningen vrijkomen. Door quoteringseisen bij de nieuwbouw kunnen huurwoningen echter lang niet altijd worden vervangen door koopwoningen, waardoor het hele project kan stagneren.
Ook zorgt het beleid voor een gat tussen de gereguleerde en de vrije huursector waardoor huishoudens heel moeilijk kunnen doorstromen binnen de huursector. In plaats van het vastzetten van prijzen over een breed spectrum van de huurmarkt, zou de betaalbaarheid meer gediend zijn bij meer woningaanbod gecombineerd met specifiek beleid gericht op huurexcessen.
