De dag voor een bijeenkomst over een nieuw hypotheekproduct is ir. W.N.J. (Wim) Rust (1943–2025) in het ‘harnas’ overleden. De uitvinder van de spaarhypotheek was altijd bezig met het ontwikkelen van nieuwe producten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
Rust was dé rekenmeester van het vastgoed. Met cursussen voor onder meer Neprom, Novam en universiteiten leidde hij 7000 vastgoedmensen op.
Rust richtte in 1981 adviesbureau Fakton op (Financieel Aktief in Onroerend Goed). Toen hij na 25 jaar afscheid nam bij Fakton was de voorspelling: Rust rust nooit. Die voorspelling kwam tot vorige week uit.
Trots op Fakton-DNA
Rust heeft tot het laatste moment de ‘Faktonen’ ondersteund en was nog betrokken bij de oprichting van Capital Fit en EarthY. Als mede-investeerder en meedenker was hij actief in de projecten van EarthY met zijn pupil, collega en vriend Robert van Ieperen.
Rust zei een paar jaar terug in PropertyNL: ‘Ik ben een vader die naar zijn zelfstandige kinderen kijkt, net zoals Jan Terlouw naar zijn D66. Hij bepaalt niets, maar ze luisteren soms en hij is trots. Ik ben trots. Niet zozeer op Fakton, maar op het Fakton-DNA. Mensen kijken vaak naar DNA als een vast, ingebakken gegeven, maar DNA heeft als kenmerk juist ontwikkeling, anders was de mensheid nu nog een kolonie amoeben geweest.’
People first
Velen vreesden zijn oordeel: ‘Als ik opiniestukken uit het vastgoedwereldje lees, zie ik vooral academische, abstracte begrippen: klimaatadaptatie, circulair bouwen, gebiedsontwikkeling, total cost of ownership. Gooi deze termen in een artikelgenerator en je krijgt zo tien blogs die allemaal interessant lijken. Maar in zulke blogs draait het niet om mensen; mensen zijn er juist het probleem. Zo zijn het mensen die de planprocedures vertragen. Ik fulmineer tegen die benadering. Het moet juist om de mensen gaan. People first.’
Zijn slogan ‘People first’ lijkt bijzonder uit de mond van een rekenmeester die wordt geassocieerd met de uitvinding van de spaarhypotheek, de startershypotheek, de halal-hypotheek en de scholing van taxateurs. Rust had daarop een adequaat antwoord: ‘Bij mijn berekeningen staat steeds de mens centraal. De spaarhypotheek was bedoeld om mensen te redden uit de klauwen van financiële instellingen die hen een loer draaiden met totaal niet-transparante producten.’
Actuele lessen
De lessen van Rust zijn onverminderd actueel. ‘Nu gaat de discussie over 100.000 woningen per jaar, maar het zou moeten gaan om woonruimte voor 100.000 huishoudens. Dat is een verschil. Je moet huishoudens nooit op één hoop gooien. Er is woningnood voor statushouders, buitenlandse arbeidskrachten en gescheiden personen. Maar er is ook een discrepantie tussen vraag en aanbod van mensen die snel – en volgens mij niet onterecht – gratis willen wonen in een koopwoning. Bij 2% rente en 2% inflatie woont een woningbezitter per saldo gratis.’
Kritisch was Rust op juristen en ambtenaren die binnen strakke regels en wetten de woningmarkt probeerden te reguleren. ‘Alles top-down. Als je de mens wilt bereiken, dan is bottom-up essentieel; inzicht in de nimby’s en pimby’s – not or please in my backyard. In de politiek komt de factor mens er bekaaid vanaf. Het gaat om stemmen voor herverkiezing. Die win je door mee te surfen op hypes en je op de goede momenten voor te doen als een struisvogel: vooral geen voor- en nadelen aankaarten.’
Rust was ook kritisch als pater familias van Fakton. ‘De mens mag een prominentere rol krijgen. Het begint altijd met de mensen die je aanneemt en hoe je ze begeleidt. Jonge academici zitten in hun academische bubbel. Hoe krijg je ze daaruit? Hoe focus je ze op de mens? Dat leer je niet op de universiteit. Ik hoop ook dat ze out of the box blijven denken.’
‘Rust-hypotheek’
De scherpe analyses van Rust hadden soms hun weerslag op de beleidsmakers, die hem niet goed konden volgen en bang waren voor de gevolgen. Dat bleek al begin jaren ’80 met de door hem uitgevonden spaarhypotheek. Hij doorzag dat de fiscus niet geïnteresseerd was in de feitelijke waarde van een huis, waardoor het mogelijk was met een enorme hypotheek een aftrekpost te creëren die door een groeiende hoofdsom zo groot was dat daarmee rente en aflossing van de kapitaalverzekering konden worden voldaan. Per saldo betaalden de mensen dus niets met deze ‘Rust-hypotheek’. Aangezien de bank zeker was van het terugkrijgen van de hoofdsom, leek het een spel zonder verliezers. De enige verliezer was de belastingdienst, met een exploderende aftrekpost. Later werden de scherpe kantjes van de hypotheekvorm bijgeschaafd en ontstond de populaire spaarhypotheek.
Angst bij beleidsmakers zorgde ervoor dat het plan van Rust voor grootschalige omzetting van huur naar koopwoningen met hypotheken voor kleinverdieners het niet haalde, maar wat niet is, kan postuum nog komen.
Dat geldt ook voor zijn aanpak van de WOZ. ‘Nu word je gestraft als je milieu-investeringen doet, doordat je WOZ-waarde stijgt. Ik wil deze mensen juist 10% korting geven, terwijl dat per saldo niets kost bij een verhoging van de WOZ voor anderen. Dat kost de overheid niets en maakt het leuker voor de investerende mens.’
Bijscholing taxateurs
Rust kreeg wel voor elkaar dat institutionele beleggers beter omgingen met performance-metingen. Zij baseren zich niet alleen op interne berekeningen, maar maken gebruik van indices van MSCI. Desondanks zag Rust ruimte voor meer vakkennis van taxateurs. Hij vond deze beroepsgroep kwetsbaar bij verschillen tussen marktwaarde en waarde op basis van kasstromen. Het voorkomen van die kwetsbaarheid was reden om taxateurs bij te scholen. Ook die bijscholing hield hij tot het laatste moment vol.
