Het complex The Student Experience aan de Zuidas moet over pakweg anderhalf jaar zijn deuren sluiten en plaats maken voor nieuwe ontwikkelingen. Volgens Capital Value, dat namens de eigenaar een koper zoekt, dreigen door een gebrek aan alternatieve locaties de komende jaren veel meer flexwoningen te verdwijnen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
De eigenaar en de bewoners van de The Student Experience aan de Antoni Vivaldistraat in Amsterdam wisten bij oplevering in 2015 al dat het avontuur op de Zuidas van korte duur zou zijn. Het deelgebied Vivaldi moet de komende jaren een transformatie doormaken van een bedrijventerrein naar een multifunctioneel wooncentrum met ruimte voor woningen, bedrijven en horeca.
Ravam, een joint venture van een aantal Nederlandse family offices, investeerde in 2014 € 35 mln in de realisatie van studentenwoningen aan de Zuidas in Amsterdam, een initiatief van Verweij Mungra Vastgoed. Dat had de tender gewonnen voor het plaatsen van modulaire woningen, waarbij de locatie voor tien jaar werd gehuurd van de gemeente Amsterdam. Modulair bouwer Jan Snel – nu Daiwa – realiseerde binnen een jaar het complex Ravel Residence, goed voor 800 studentenwoningen, die worden uitgebaat door The Student Experience.
Witte legosteen
Al een paar jaar hangt boven de markt dat het complex moet verdwijnen. Tot onvrede van de studenten, die er naar volle tevredenheid wonen en op de eerste lentedagen al een plekje hebben gevonden op het terras van het studentcafé op de begane grond. Master, het blad van de alumnivereniging van de ASRE, stuurde emeritus-hoogleraar vastgoedeconomie Peter van Gool naar de Zuidas om ter plekke onderzoek te verrichten naar het complex, dat een sterke gelijkenis vertoont met een gigantische witte legosteen met glazen ‘noppen’.
Van Gool zegt te begrijpen dat de gemeente liever een nieuwe luxe wolkenkrabber ziet verrijzen op de locatie, maar wijst op het tekort aan betaalbare woningen in Amsterdam. Is het niet voor studenten – voor wie volgens Van Gool de afgelopen jaren best het nodige is bijgebouwd – dan het is het wel voor andere starters met een afstand tot de woningmarkt.
Kapitaalvernietiging
De sluiting van het complex is volgens hem ook kapitaalvernietiging, omdat zaken als de fundering, het stalen frame en gemeenschappelijke elementen als liften, de fietsenstalling en de binnentuin moeten worden gesloopt. De kosten daarvan schat hij in op € 7 mln. Kosten die volgen hem nog verder kunnen oplopen als de 800 modulaire woningen geen nieuwe eigenaar vinden, bijvoorbeeld als huisvesting van arbeidsmigranten.
In opdracht van Ravam zoekt Capital Value alsnog naar een koper die het hele complex wil overnemen. Marijn Snijders wil inhoudelijk niet op het specifieke verkooptraject ingaan, al zegt hij wel dat er veel belangstelling voor is. ‘Het zou het toppunt van duurzaamheid zijn als dit modulaire complex alsnog een goede herbestemming krijgt.’
Oekraïens dorp
Herplaatsing van modulaire (flex)woningen is tegen de achtergrond van de woningnood een urgent thema. En niet alleen in Amsterdam. Zo is er ook discussie over de sloop van een heel dorp met tiny houses in Vlaardingen, dat nog geen twee jaar geleden werd gerealiseerd voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen. De Rijksoverheid stak maar liefst € 60 mln in de wijk, maar inmiddels is duidelijk dat er op de locatie, volgens de oorspronkelijke planning uit 2023, een nieuwe waterzuiveringsinstallatie moet komen.
In totaal moeten er door heel Nederland tussen 2025 en 2030 11.500 flexwoningen weg van hun huidige locatie. Dit blijkt uit een inventarisatie van Capital Value van de voorraad flexwoningen. Zonder nieuwe locatie verdwijnen deze woningen uit de woningvoorraad. Herplaatsing van deze flexwoningen biedt volgens Capital Value een unieke kans om het tekort aan betaalbare woningen duurzaam aan te pakken. Volgens het adviesbedrijf is regie en samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen nodig om alsnog nieuwe locaties te vinden.
Naar schatting staan er momenteel 29.000 flexwoningen verspreid over het land. 66% van de flexwoningen is eigendom van een publieke (gemeente) of semipublieke partij (woningcorporatie of maatschappelijke organisatie). De overige 34% is in handen van marktpartijen.
Verplaatsingsgolf
Flexwoningen mogen in de regel 10–15 jaar op een locatie staan. Van de woningen die in de periode 2015–2020 zijn geplaatst, loopt de exploitatietermijn in veel gevallen de komende jaren af. De verplaatsingsgolf komt nu al op gang, wat ook blijkt uit de start van meerdere verkooptrajecten van bestaande flexwoningprojecten.
Een nieuwe locatie voor The Student Experience lijkt in ieder geval niet te worden gevonden op de Zuidas. Ook verlenging van de ‘huurovereenkomst’ voor het terrein aan de Vivaldistraat zit er niet in. Ravam en The Student Experience zouden dan moeten meedoen in een tender waarvoor ook ontwikkelaars inschrijven die mikken op woningen in het dure segment, die een hoge grondprijs voor de gemeente rechtvaardigen.
Stedenbouwkundige hoogmoed
Van Gool becijfert dat Ravam met de plaatsing van de woningen op de Zuidas (naar schatting) een totaal looptijdrendement van 5,3% heeft gemaakt. ‘Niet heel slecht, maar zeker ook niet goed, vergeleken met andere woningbeleggingen.’
Hij becijfert dat de woningen in The Student Experience gemiddeld € 43.750 hebben gekost en spreekt de verwachting uit dat dit bij een nieuwe woningontwikkeling op dezelfde locatie een veelvoud zal zijn. ‘Betaalbaar wonen wordt zo ondergeschikt aan stedenbouwkundige hoogmoed. Om de schade toch wat te beperken, roep ik eenieder die dit leest op te komen met voorstellen voor een andere locatie voor de woningen, en laten we dan ook eens denken aan de huisvesting van werkende jongeren.’
Marktmeester voor verplaatsbare woningen
Woningbouwcorporaties en andere initiatiefnemers van projecten met verplaatsbare woningen kunnen zich aanmelden bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. De rijksdienst treedt op als marktmeester voor zulke woningen en brengt partijen met elkaar in contact die bestaande verplaatsbare woningen in de aanbieding hebben of hiernaar op zoek zijn.
Ook wordt er gewerkt aan de fysieke achtervang voor verplaatsbare woningen. Die moet ervoor zorgen dat er een plek is waar woningen kunnen staan als ze nergens anders heen kunnen, of als ze niet geplaatst kunnen worden. Het ministerie van VRO heeft hiervoor afspraken gemaakt met zeven gemeenten.
De marktmeester en de fysieke achtervang zijn onderdeel van een breder pakket aan instrumenten van het ministerie. Met verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties wil het ministerie de druk op de woningmarkt verminderen. Investeerders in verplaatsbare woningen krijgen met andere financiële risico’s en onzekerheden te maken dan bij een woningbouwproject op een vaste locatie. De marktmeester, de financiële tegemoetkoming (RTHF) en fysieke achtervang (FAVW) moeten zorgen voor meer zekerheid voor investeerders in zulke woningen.
