Zorgvastgoed: 'Vorig jaar viel het tegen, dit jaar wordt beter’

Investeerders en senioren zijn er klaar voor, nu zijn ontwikkelaars en gemeenten aan zet. Dat lijkt kort samengevat hoe de Nederlandse markt voor zorgvastgoed ervoor staat.

Duidelijk is dat er veel nodig is, vooral in de hoek van zorg- en seniorenwoningen. ‘Daar zijn de meeste tekorten, terwijl er het minst gebeurt’, aldus Dirk Adriaanse. Als adviseur bij Capital Value begeleidt hij transacties in zorgvastgoed en spreekt hij met ontwikkelaars, beleggers, zorginstellingen en woningcorporaties. Nederland vergrijst, het is bekend. Daarom moeten er van het kabinet binnen vijf jaar alleen al bijna 300.000 ouderenwoningen bij komen.

Genoeg belangstelling

Wie denkt dat senioren helemaal niet zoveel zin hebben om hun royale woning in te ruilen voor een flatje, heeft het mis volgens fondsmanager Maya Savelkoul van het Bouwinvest Healthcare Fund. ‘Dat is het laatste waarover ik me zorgen maak. Wij hebben eind vorig jaar Wilhelmina in Rijswijk opgeleverd, een mooie clustering van een verpleeghuis en seniorenwoningen. Die waren binnen een maand verhuurd. Als maar 10% van de senioren wil verhuizen, dan heb je aan 300.000 woningen al amper genoeg.’

Zeker kleinschalige appartementencomplexen in de eigen buurt zijn in trek, zegt Daan Tettero, fundmanager Healthcare bij Achmea Real Estate. Zelf heeft de belegger de komende vijf jaar 25 kleine locaties in de planning, met een totaal investeringsvolume van € 100 mln, in samenwerking met thuiszorgorganisatie Buurtzorg. Zo verrijst in het Friese Joure een gebouw van enkele verdiepingen met 20 appartementen. Senioren kunnen dicht bij hun oude buurt, kennissen en mantelzorgers blijven wonen. Kan dat wel uit? Tettero: ‘We kiezen bij deze projecten voor seriematige houtbouw, zodat het productieproces eenvoudig en snel verloopt. Op deze manier is het prima om kleinere projecten neer te zetten op plekken die niet direct evident zijn.’

Gebrek aan geschikt aanbod

Beleggers willen ook graag, geven zij aan. Toch viel het institutionele investeringsvolume op de zorgvastgoedmarkt vorig jaar terug (zie kader). Dat had onder meer te maken met de stijgende rente, aldus Tettero. ‘Daardoor gingen de rendementseisen omhoog, terwijl ontwikkelaars bleven vasthouden aan de prijsniveaus van jaren geleden.’ Beursgenoteerde buitenlandse investeerders, zoals Aedifica en Cofinimmo, die tot een paar jaar geleden bijna een derde van de Nederlandse zorgvastgoedmarkt voor hun rekening namen, lieten het volgens Adriaanse van Capital Value vooral afweten omdat hun beurswaarde kelderde. Dat maakte financiering duurder. Inmiddels krijgen ook zij echter weer zin om nieuwe investeringen te doen, merkt Adriaanse. ‘In gesprekken merk ik dat hun vraag toeneemt.’

Vooral het gebrek aan geschikt aanbod speelde investeerders vorig jaar parten. ‘Er is veel kapitaal beschikbaar, maar het product is er niet’, stelt Adriaanse. Nieuwbouw komt mondjesmaat van de grond. Bestaand vastgoed komt wel op de markt, vooral doordat meer zorginstellingen in de particuliere woon–zorg voor sale-and-lease-back kiezen. Maar dat aanbod voldoet vaak niet aan de strenge Paris Proof-doelstellingen die institutionele investeerders hanteren.

Al schrikken beleggers zeker niet altijd terug voor een grondige verduurzamingsopgave. Zo is een derde van de Bouwinvest-zorgportefeuille ingeruimd voor bestaand vastgoed, al is dat wel inclusief de aankoop van pas opgeleverde zorgcomplexen. Dat het fonds vorig jaar toch nog ongeveer € 150 mln kon wegzetten, was vooral te danken aan de aankoop van elf particuliere woon–zorgcomplexen van de Franse zorginstelling Emeis, waarvan er vijf al klaar waren en de rest naar verwachting dit jaar wordt opgeleverd.

‘Aaibare’ sector

Afgezien van een solide rendement, speelt bij de interesse in zorgvastgoed volgens fondsmanager Savelkoul ook mee dat het om een ‘aaibare’ sector gaat. ‘Wij hebben vooral pensioenfondsen als klant, die willen impact maken. Dan is dit een goede beleggingscategorie, zeker in het besef dat de bouw van meer zorgwoningen de doorstroming op de hele woningmarkt op gang helpt.’ Ook zij merkt dat de interesse bij de institutionele investeerders de laatste paar jaar toeneemt. ‘Maar aanbod vinden, dat is onze grote zoektocht.’

Waar die schaarste vandaan komt? Er zit weinig schot in bouwvergunningen en de toewijzing van zorgvastgoed in bestemmingsplannen, aldus Savelkoul. ‘Het zou mooi zijn als gemeenten een faciliterende rol pakken. Zorgbestendige woningen zijn duurder om te bouwen dan gewone woningen, maar de grondprijs blijft gelijk.’

Bij toewijzingen zijn gemeenten nog vooral gericht op percentages sociale en middenhuurwoningen, merkt Adriaanse van Capital Value. ‘Welke groep huurders daarmee wordt bediend, maakt niet uit. Daarin worden ontwikkelaars vrijgelaten, die vinden toch wel afnemers. Terwijl je bij gebiedsontwikkelingen een deel voor seniorenwoningen zou moeten bestemmen; de vraag van deze doelgroep is zó enorm.’ Stimuleringsmaatregelen vanuit het Rijk houden niet over, vindt hij. Er is weliswaar een potje voor de ontwikkeling van gemeenschappelijke ruimten in appartementencomplexen, maar dat is volgens de adviseur te karig. ‘Het zet geen zoden aan de dijk.’

Specifieke locaties

Toch neemt de aandacht van de overheid voor zorgvastgoed wel toe, constateert Daan Tettero van Achmea. Nu zit hij ook dicht bij het vuur: namens koepelorganisatie IVBN stelde hij vorig jaar in een gesprek met het ministerie voor om binnen de woondeals van voormalig minister De Jonge ook seniorenwoningen te benoemen. Daar werd gehoor aan gegeven. ‘Je ziet dat gemeenten en regio’s nu ook vaker specifieke locaties voor seniorenwoningen aanwijzen’, aldus Tettero. Vertaalt dat zich al in harde eisen in bestemmingsplannen? Dat nog niet, erkent hij. ‘Maar stel dat een gemeente van de tien bouwlocaties er drie geschikt noemt voor seniorenwoningen, en ontwikkelaars gaan daar keer op keer niet op in? Ik verwacht dat er op den duur dan wel percentages gaan gelden.’

Voorlopig geven veel ontwikkelaars voorrang aan koopwoningen voor gezinnen en starters, is de indruk van Capital Value-adviseur Adriaanse. Waarom? ‘Voor een deel is het misschien onbekendheid met de zorgvastgoedsector; ontwikkelaars kiezen liever voor de simpele weg. Particulieren vormen ook de minst kritische kopersgroep. Beleggers zijn veeleisender, vooral op het vlak van duurzaamheid.’ In gesprekken probeert Adriaanse de ‘koudwatervrees’ bij ontwikkelaars weg te nemen. ‘Je moet in het proces op tijd denken aan de eisen voor seniorenwoningen, bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte, bredere gangen en een iets andere indeling van de woningen zelf. Zo ingewikkeld is dat niet. Vervolgens is er wel een heel mooi product te maken.’ En, zijn de ontwikkelaars gevoelig voor zijn pleidooi? ‘Er wordt vaak positief op gereageerd’, zegt Adriaanse.

Concrete plannen

De markt staat zeker niet stil. Grote beleggers noemen concrete plannen en naderende opleveringen. Maar of het aanbod dit jaar echt flink gaat loskomen? Savelkoul van Bouwinvest durft die stelling nog niet aan. ‘Ik hóóp dat er schot in komt. Maar ik heb zeker zorgen over de toekomst. Hoe krijg je het voor elkaar dat er genoeg zorgwoningen bijkomen? Er is zo’n groot tekort.’

Voor dit jaar staan bij het Bouwinvest Healthcare Fund in elk geval voor ongeveer € 175 mln aan zorgvastgoedprojecten op de agenda, zo’n € 25 mln meer dan in 2024. Een mooi voorbeeld vindt Savelkoul het vorig jaar aangekochte voormalige belastingkantoor in Apeldoorn, dat nu wordt getransformeerd naar zorgcomplex JFK, met een combinatie van particuliere woon–zorg en gehandicaptenzorg plus seniorenappartementen. Of de ruim 150 zorgwoningen in het project Legends in Leidsche Rijn, waarvan een derde is bestemd voor woningcorporatie Bo-Ex en waar in de plint diverse zorgvoorzieningen staan gepland.

Optimisme

Voor Tettero van Achmea staan de signalen op groen. ‘Er komt meer op de markt, vooral levensloopbestendige woningen. Vorig jaar viel het tegen, dit jaar wordt beter. Ik merk dat de markt beter in evenwicht is dan de afgelopen jaren.’ Voor zijn eigen fonds verwacht Tettero dit jaar minimaal een verdubbeling van de investeringen in het zorgvastgoedsegment, als het geen verdrievoudiging is. Zeker is hij al van de oplevering van drie projecten met een opgetelde investeringswaarde van € 76 mln: het verpleeghuis De Slingeborgh in Assen, plus opgeteld 500 zorgwoningen in Hof van Jacob in Haarlem en Maestro in Den Haag. ‘Daarnaast zitten we met de aankoop van veel andere projecten in de laatste onderhandelingsfase.’

Waarop baseert Tettero zijn optimisme, afgezien van de eigen groeiende investeringsportefeuille? ‘Ik merk dat ontwikkelaars gewoon willen bouwen. Partijen als bijvoorbeeld Stebru en BPD zetten echt stappen in het zorgvastgoed.’ Gunstig voor ontwikkelaars is volgens Tettero dat de rendementseisen van institutionele beleggers inmiddels redelijk stabiel zijn. ‘Daarnaast begint de grondeigenaar mee te bewegen en zijn zorginstellingen ook vaker bereid om iets meer huur te betalen. Zo zoeken we met zijn allen de ruimte op. De wil is er, dit is een gunstig moment voor alle partijen.’

Stijgende lijn

Hoewel adviseur Adriaanse wel wat beducht is voor donkere wolken vanuit de VS – als de kapitaalmarktrente omhooggaat, zal dat invloed hebben op het beschikbare beleggingskapitaal – ziet ook hij een stijgende lijn. ‘De bereidheid tot investeren blijft groot en het product lijkt aan te trekken.’ Capital Value is betrokken bij een aantal ontwikkelingen waarbij zorginstellingen en beleggers samen een portefeuille opbouwen. Als voorbeeld noemt Adriaanse vastgoedvermogensbeheerder NLV, die in maart de aankoop bekendmaakte van 25 nieuwbouwlocaties voor mensen met dementie, als eerste stap op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. Verkoper Dagelijks Leven zal de zorgwoningen terughuren.

Duwtje

Niets meer aan doen dus? Toch wel, zegt Tettero van Achmea Real Estate. Er zijn nog steeds ontwikkelaars met veel posities, die uitsluitend mikken op middenhuur en vrije sector, ongeacht wie de huurders zijn. ‘Als de intrinsieke motivatie om voor senioren te bouwen ontbreekt, hebben zij misschien een duwtje nodig.’ Het zou Tettero niets verbazen als het Rijk op termijn een bepaald percentage zorgvastgoed verplicht stelt bij gebiedsontwikkelingen. Daar kunnen ontwikkelaars volgens hem beter op voorsorteren. ‘Levensloopbestendig bouwen is iets lastiger dan gewone woningen, daarin moet je kennis en ervaring opdoen. Als je dat als ontwikkelaar nu laat lopen, dan heb je over twee of drie jaar een concurrentienadeel.’

Minder investeringen in nieuwbouw
Voor het zorgvastgoed was 2024 een jaar met twee gezichten. Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek door adviseur Capital Value, die daarvoor 140 beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties polste. Terwijl het totale beleggingsvolume in zorgvastgoed met 11% steeg naar € 724 mln, kwamen de investeringen in nieuwbouw vorig jaar liefst 40% lager uit op € 270 mln.
De verschuiving in soorten beleggers was veelzeggend. Met een investering van opgeteld € 190 mln namen institutionele investeerders nog maar ongeveer een kwart van het totale volume voor hun rekening. Het jaar daarvoor was dat nog zo’n 60%. Buitenlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen, een belangrijke factor op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt, waren vooral actief als verkoper. Zij vertegenwoordigden daarmee ruim een derde van het totale transactievolume. Een dankbare afzetmarkt vormden particuliere investeerders: zij belegden € 200 mln meer dan in 2023.
De beleggers hadden een duidelijke voorkeur voor het segment care in plaats van cure. Er werd volgens Capital Value vooral geïnvesteerd in particuliere woon–zorg, daar ging 36% van het investeringsvolume heen. Naar extramurale zorg, waarbij zowel wonen als zorg door de overheid wordt bekostigd, ging 21% van het totaal aan investeringen.
Zorgvastgoedbeleggers hádden meer willen beleggen in 2024, blijkt uit het onderzoek. Door het beperkte (geschikte) aanbod is het 80% van hen niet gelukt om het voorgenomen investeringsvolume weg te zetten.

Healthcare Award op herhaling in 2026
In januari beleefde de Healthcare Award zijn primeur tijdens de eerste editie van de PropertyNL Forcecast & Awards in Amsterdam. Volgend jaar gaan we deze weer uitreiken, en u kunt zich hiervoor nog aanmelden.
Uiteindelijk was het Habion dat er in januari met de prijs vandoor ging voor het Liv-Inn-concept in Hilversum. Liv-Inn is een community van ouderen op basis van zelfstandige woonruimte, waar de bewoners onderling (zorg)taken oppakken. De jury, Hans Adriani (Stuurgroep Wonen en Zorg), Annet Duivenvoorden (Platform 31) en Robert Paling (adjunct-hoofdredacteur van PropertyNL), was unaniem in de keuze van de winnaar. Wel had Habion tot op het laatst stevige concurrentie van RIBW Graafseweg in Nijmegen, een project van Dunavast, het Rotterdamse Hof op Zuid van Woonzorg Nederland en De Nieuwe Sint Jacob in Amsterdam, ontwikkeld door Achmea.
Met de PNL Healthcare Award reiken we een prijs uit aan die partij (zorgaanbieder, verhuurder) die met zijn vastgoedkeuze het best inspeelt op de vraag naar zorggeschikte woningen. Ook de ontwikkelaar van het zorgvastgoed wordt daarbij in het zonnetje gezet. Zorgvastgoed over de gehele breedte kan meedoen, van zelfstandige zorgappartementen voor ouderen, tot een woongroep voor cliënten van de GGZ.
Daarbij kijken we naar natuurlijk naar de aantallen. Partijen die meters maken om iets te doen aan het schrijnende tekort aan zorggeschikte woningen kunnen uiteraard rekenen op sympathie van de jury. Maar we kijken verder dan de aantallen en de product–marktcombinatie. Niet alleen de manier waarop de vastgoedmarkt voorziet in de acute vraag van de consument wordt beoordeeld, maar ook de mate waarin het initiatief past in een toekomstbestendig woon–zorglandschap. Is er bijvoorbeeld sprake van een woonvorm waar mensen met en mensen zonder zorgvraag wonen? En is er bij het project sprake van een gedegen visie en inzet op welzijn en gemeenschapsvorming/community?
Andere items die een rol spelen bij de beoordeling zijn de mate waarin sprake is van zelfstandig wonen, zelf- en samenredzaamheid en de samenwerking met zorg. En – ook in de wereld van het zorgvastgoed – de betaalbaarheid voor toekomstige bewoners, ook voor mensen met een gewone of wat smallere beurs.
Projecten die in het kalenderjaar 2025 worden opgeleverd en dus direct een invulling geven aan de vraag naar zorggeschikt vastgoed dingen mee naar de prestigieuze Healthcare Award, die we in januari 2026 opnieuw uitreiken. In de aanloop naar het magazine dat u nu in handen hebt, lieten we al een enquête uitgaan waar de nodige respons op kwam. Graag horen we van zoveel mogelijk ontwikkelaars en aanbieders van zorgvastgoed, van klein tot groot, wat ze dit jaar hopen op te leveren. U kunt uw projecten indienen via paling@propertynl.com. In het najaar zullen we onze relaties nogmaals benaderen voor een update.
RP

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2025