Gaudium, de joint-venture van Borghese en Javri, ontwikkelt door heel Nederland woon–zorgcomplexen voor nursing homes en assisted living. Zo wordt in Ede militair erfgoed getransformeerd. Maikel Withaar van Gaudium hoopt af te rekenen met de aanname dat particulier woon–zorgvastgoed alleen voor de happy few is.
De plek in Ede waar de militairen in vroeger dagen op appel moesten komen is al enkele jaren geleden getransformeerd tot een groene oase, waar bewoners van de jonge wijk Veluwse Poort kunnen genieten van het buitenleven. Sinds 2011 worden er door diverse ontwikkelaars woningen ontwikkeld op het terrein van de voormalige Elias Beeckmankazerne, zowel door transformatie van de monumentale gebouwen als door nieuwbouw.
Levensloopbestendig
Bouwvakkers zijn druk bezig met de (ver)bouwwerkzaamheden aan twee monumentale gebouwen op het noordelijke deel van het complex. Hier huisden ooit (onder)officieren en was er vertier in de mess, de filmzaal en een bar voor feesten en partijen. Medio volgend jaar hoopt Gaudium Real Estate, een samenwerking tussen Javri Investment Group en Borghese Real Estate, hier 60 woningen op te leveren aan zorgaanbieder Kloek: 44 in de bestaande bouw voor ouderen die zwaardere zorg nodig hebben, 16 appartementen in een nieuw gebouw.
Die laatste woningen kun je vergelijken met de aanleunwoningen van vroeger, volgens Maikel Withaar, directeur projectontwikkeling bij Gaudium. ‘Je woont geheel zelfstandig, maar de appartementen zijn levensloopbestendig en er is thuiszorg op afroep beschikbaar. Om in aanmerking te komen voor een van 44 woningen in de bestaande gebouwen moet er bij de bewoner minimaal sprake zijn van zorgindicatie 4; dan heb je het over ouderen met structurele somatische klachten of een psychomotorisch ziektebeeld, bijvoorbeeld dementie.’ Ook stellen waarvan de partner nog helemaal vitaal is, kunnen er terecht. In de bestaande gebouwen wordt ook een handvol royalere studio’s voor echtparen gerealiseerd.
Dubbele vergrijzing
Het wordt volgens Withaar steeds belangrijker om opeenvolgende stappen van ouderenhuisvesting te kunnen bieden, al dan niet in combinatie met zorg. ‘Het is genoegzaam bekend dat we te maken hebben met een dubbele vergrijzing: er komen steeds meer ouderen, die ook nog eens steeds ouder worden. Het aandeel ouderen van 80+ is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Vroeg of laat komt er een zorgvraag, terwijl het huidige aanbod aan zorggeschikte woningen daarvoor nu al tekort schiet. In een regulier verzorgingstehuis kom je daarnaast bijna niet meer terecht.’
Regeren is ook in dit geval vooruitzien, meent hij, ook met het oog op de krapte op de woningmarkt. ‘Als ouderen wél tijdig verhuizen naar een levensloopbestendige woning met laagdrempelige zorg in de directe omgeving, komen de woningen die eigenlijk allang te groot voor hen zijn beschikbaar voor gezinnen. Met een qua zorgzwaarte oplopend woningaanbod voor senioren zet je een treintje van wel vijf verhuisbewegingen in gang.’
Inclusief de 60 woningen in Ede heeft Gaudium op dit moment 211 zorggeschikte woningen in de planning. Zo zijn er in Heemstede 66 zorgeenheden in aanbouw in een voormalig zusterhuis. De uitvoering van de plannen in Uithoorn (42 nieuwe woningen op het terrein van een voormalig verzorgingstehuis) en Arnhem (43 woningen in transformatieproject High Park) zal ook op korte termijn beginnen.
Rendementen onder druk
Ontwikkelaars van zorgvastgoed hebben niet de makkelijkste jaren achter de rug, stelt Withaar vast. ‘Zoals alle ontwikkelaars hebben ook die in zorgvastgoed last gehad van de gestegen rente en aanhoudend hoge bouwkosten. De rendementen staan onder druk, ook omdat de opbrengsten wat tegenvallen.’ Hij legt uit dat ontwikkelaars van zorgvastgoed vaak een masterleasecontract afsluiten met aanbieders van extramurale zorg. ‘Daarbij is uiteraard een goede exploitant nodig, al is op dat vlak wat frictie ontstaan. In de wereld van zorgaanbieders zien we de laatste jaren ook een flinke consolidatieslag. In Nederland zijn bijvoorbeeld aanbieders actief die het nu even wat rustiger aan doen en wat grootschalig nieuw vastgoed betreft echt even een pas op de plaats maken.’
Gaudium ontwikkelt volledig voor eigen rekening en risico. Withaar: ‘Je hebt het over contracten die afgesloten zijn nog voor het conflict in Oekraïne, voor de energiecrisis en voor de inflatie sterk begon op te lopen. Dat maakt het lastig om nog rendement te krijgen op een ontwikkeling. We zijn geen eindbelegger, maar hebben met Borghese en Javri twee geduldige aandeelhouders. Dispositie voor oplevering is geen harde vereiste, al hebben we in dit geval met Bouwinvest al een koper. Het beleggingssegment is nadrukkelijk in beweging. Met name Nederlandse pensioenfondsen onderkennen steeds meer het belang van en de kansen met zorgvastgoed.’
Regelgeving
Ook gemeenten hebben zorgvastgoed beter op de radar, al is er volgens Withaar nog een lange weg te gaan. Dat begint al met de regelgeving. In Ede was geen nieuw bestemmingsplan nodig voor de transformatie, omdat het toevoegen van zorgwoningen paste binnen de maatschappelijke bestemming van de locatie. ‘Met transformatie heb je wat dat betreft een voorsprong. De bestaande gebouwen leenden hier zich ook goed voor een nieuwe functie als zorgvastgoed.’
Een kijkje in de immense zaal met boogplafond, waar militairen onder meer films konden kijken en die straks dient als gemeenschappelijke ruimte, leert waarom. ‘Er zijn weinig senioren in ons land die straks kunnen zeggen dat ze zo’n grote woonkamer hebben.’ In dit geval kwam transformatie ook met bouwtechnische uitdagingen, omdat het een rijksmonument betreft. Na veel vijven en zessen mag Gaudium de enkelglasramen (en kozijnen) met roedeverdeling door beide gebouwen vervangen voor een nieuwe variant, mits deze uiterlijk niet verschillen van het origineel. ‘Per saldo blijkt het vervangen van alle ramen niet of nauwelijks duurder dan het met kunst-en-vliegwerk opwaarderen van de bestaande, en dan hebben de bewoners ook nog meer comfort.’
Markt in de kinderschoenen
Hoe bestemmingsregels worden geïnterpreteerd verschilt per gemeente. ‘Je merkt ook wat dat betreft dat het een markt is die nog in de kinderschoenen staat. Er gebeurt ‘by far’ nog niet genoeg. Gemeenten zijn nog heel erg zoekende op dit vlak. In het woondomein maken ze zich vooral druk om de segmentering in betaalbaarheid, terwijl er ook een zorgopgave is die op ons afkomt. Door je alleen maar te focussen op betaalbaarheid help je eigenlijk alleen die starter, terwijl één vrijkomende vrijstaande woning een hele serie verhuisbewegingen in gang zet.’
Ook is bij het invullen van de zorgvraag te lang ingezet op het zo lang mogelijk in de huidige woning blijven wonen. Daardoor ontbreekt het segment assisted living, voor nog vitale ouderen, nagenoeg. ‘De grote, specialistische zorgvastgoedbeleggers leggen zich hoofdzakelijk toe op zware zorg. Gelukkig merken we ook bij partijen als Amvest, Achmea en Bouwinvest een toenemende belangstelling. Beleggers vinden het vaak nog spannend, de combinatie van een gescheiden woon- en zorgfunctie binnen één pand. Daarom zijn dergelijke complexen nog altijd kleinschalig, terwijl er echt behoefte is aan schaalgrootte om echte stappen te kunnen zetten.’
Extramurale zorg
Het scheiden van wonen en zorg binnen één complex vraagt om wat uitleg, helemaal als Withaar aangeeft dat de zorg in Ede ‘extramuraal’ is. ‘Met het afscheid van de traditionele verzorgingstehuizen zijn wonen en zorg van elkaar gescheiden. Dat geldt alleen niet voor mensen die in een traditioneel verpleegtehuis terechtkomen. In het geval van Ede betekent het dat ouderen hier gemiddeld € 1600 huur exclusief servicekosten gaan betalen. Op basis van het Volledig Pakket Thuis komt daar nog maximaal € 1100 aan eigen bijdrage zorgkosten per maand bij. Er zijn 24 uur per dag mensen van Kloek aanwezig die thuiszorgdiensten kunnen bieden, die krijgen een eigen kantoorruimte in het pand. Ik kan me ook voorstellen dat de huisarts daar bijvoorbeeld een paar uur per week spreekuur houdt.’
Volgens Withaar worden Ede en de andere complexen van Gaudium hoofdzakelijk ontwikkeld voor het middensegment. ‘Daarmee doelen we niet op betaalbare middenhuur, maar op het middensegment van de zorgmarkt. Ontwikkelaars en zorgaanbieders moeten ook opboksen tegen het vooroordeel dat de particuliere woon–zorgsector standaard alleen voor de happy few is. Feit is dat van mensen met een relatief bescheiden vermogen al snel de maximale eigen bijdrage van nu ruim € 2900 per maand wordt gevraagd als ze in een regulier verzorgingstehuis komen te zitten. Een zelfstandige woning van hoge kwaliteit in een extramuraal woon–zorgcomplex kost dan dus nauwelijks meer. Als je het echter hebt over high-end seniorenresidenties met zorg, dan gaat het echt over heel andere bedragen.’
Voorbereiding op oorlog
De geschiedenis herhaalt zich vaak, maar hopelijk niet in dit geval. Ook in 1938 hing er oorlogsdreiging in de lucht en werd er besloten tot de bouw van extra kazernes. In Ede ging het om de Elias Beeckmankazerne voor infanterie. Even verderop werd de Simon Stevinkazerne gebouwd, voor de motorartillerie.
Nederlandse militairen hebben er in eerste instantie niet lang van kunnen genieten. Sterker nog, na de overrompelende inval in ons land moest de Duitse bezetter in 1940 de bouw nog voltooien. Die bracht in de kazernes de gehate Waffen SS en de Ortskommandantur onder.
Na de Tweede Wereldoorlog voorzag het militaire complex nog in diverse functies voor het Nederlandse leger. In 2006 werden veel panden op het terrein aangewezen als rijksmonument. In 2010 vertrokken de laatste militairen en werd de gemeente Ede eigenaar van de kazernes. In de jaren daarna werden het terrein en de opstallen gefaseerd uitgegeven voor transformatie en nieuwbouw.
Boomtown Ede
De Veluwse gemeente Ede staat niet stil. Behalve de grootschalige woningbouw op het Beeckmanterrein heeft onder meer het stationsgebied de afgelopen jaren een totale make-over gekregen. Op het Enka-terrein, de voormalige kunstzijdefabriek, is een compleet nieuwe woonwijk verrezen. Op dit moment wordt er nog volop gebouwd aan ’t Hartogshof, een gebouw met 169 woningen en appartementen rondom een plein. In het noorden van Ede moet onder de naam Doesburgerbroek een nieuwe woonwijk met 2500–2700 woningen verrijzen, gericht op gezinnen en ouderen. Het groene Ede heeft de afgelopen tijd enorm aan populariteit gewonnen als woonstad, ook voor nieuwkomers. Het nieuwe NS-station biedt snelle verbindingen richting Utrecht en Amsterdam. Ook de werkgelegenheid staat nadrukkelijk op de radar in de Veluwse gemeente. Ondernemers hebben het initiatief genomen om een bedrijventerrein te ontwikkelen dat zich exclusief richt op circulaire bedrijvigheid.
