De Nederlandse hotelsector toont zich veerkrachtiger dan gedacht. Na de klap van de coronapandemie is de markt niet alleen hersteld, maar volop in beweging. Dorus Helsen en Marco van Bruggen van Horwath HTL Nederland schetsen de trends, kansen en risico’s voor hotelbeleggers en -ondernemers.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
De Nederlandse hotelsector heeft zich opmerkelijk goed hersteld van de coronacrisis, stellen senior adviseur Marco van Bruggen en managing partner Dorus Helsen van adviesbureau Horwath HTL Nederland. ‘De gemiddelde bezettingsgraad stijgt. En hoewel de kamerprijzen licht zijn gedaald, is dat vooral een correctie op de prijsstijging na de vraagexplosie, toen heel Nederland tijdens corona hotelovernachtingen in eigen land boekte’, zegt Helsen. De winstgevendheid van hotels staat wel wat onder druk, vooral door externe factoren als inflatie, hogere lonen en een hogere toeristenbelasting in steden als Amsterdam. ‘Toch durven ondernemers weer te investeren, al blijft het lastig om prijsstijgingen volledig door te berekenen aan de gast.’
Familiehotels
Die dynamiek leidt tot verschuivingen in de markt. ‘Verschillende kleinere familiehotels hebben hun deuren gesloten of zijn verkocht’, zegt Van Bruggen. ‘Vaak worden deze panden herontwikkeld voor andere doeleinden, zoals de huisvesting van arbeidsmigranten of opvanglocaties.’ Toch betekent dit niet dat deze panden hun aantrekkelijkheid volledig verliezen. De grotere familiehotels vormen een eigen marktsegment en worden door ketens met groeiambities opgekocht. ‘Deze bedrijven zijn vaak wat verouderd, maar juist daardoor interessant voor een nieuwe impuls. Fletcher is bijvoorbeeld actief bezig met het kopen van dergelijke hotels en zet het vastgoed vervolgens door aan beleggers.’
Opvallend is de groei van het binnenlands toerisme, aangewakkerd door de coronaperiode. ‘Nederland ontdekt zichzelf opnieuw’, zegt Helsen. Niet alleen Amsterdam profiteert daarvan. Ook steden als Utrecht, Groningen en Eindhoven laten een sterke stijging in het aantal hotelovernachtingen zien. ‘In Utrecht en Den Haag zagen we stijgingen tot wel 50% ten opzichte van 2019’, zegt Van Bruggen. De randstedelijke markt ontwikkelt zich snel, terwijl in Amsterdam nieuwe hotelontwikkelingen vrijwel zijn stilgevallen. ‘Daar was het aantal hotelovernachtingen het afgelopen jaar terug op het niveau van 2019.’ Het beleid van de gemeente werkt sterk remmend, merkt Helsen op. ‘Er zijn nog maar enkele kavels beschikbaar, zoals aan de Papaverweg in Amsterdam-Noord, waar long-stay concepten komen.’
Stabiele huurder
Beleggers zien meer potentie in hotels, zeker in vergelijking met andere vastgoedsegmenten. ‘Tijdens corona bleken hotels verrassend stabiele huurders’, zegt Helsen. ‘Terwijl kantoren leeg stonden, meters werden teruggegeven en winkels sloten, hielden hotels vaak stand.’ Van Bruggen vult aan: ‘Het is wel een nichemarkt. Je moet weten wat je doet. Beleggen in hotelvastgoed vereist specifieke kennis, vooral over exploitatie, verdienmodellen en contractstructuren.’
Een aandachtspunt is volgens hen het onderscheid tussen gehuurde en niet-gehuurde onderdelen van een hotel. ‘Wat hoort tot het vastgoed en wat tot de inrichting? Dat moet vooraf glashelder zijn’, zegt Helsen. ‘De scheidslijn tussen casco en volledige inrichting – inclusief installaties en meubels, tot bedlampjes aan toe – kan voor flinke discussies zorgen als het niet goed wordt vastgelegd.’
Monumentale panden
Ook duurzaamheid speelt een steeds grotere rol bij de ontwikkeling en exploitatie van hotels. ‘Voor financiers is duurzaamheid een belangrijk criterium’, zegt Helsen. ‘Energiezuinige hotels krijgen makkelijker een financiering en vaak tegen aantrekkelijker voorwaarden.’ Toch is verduurzaming niet altijd eenvoudig, zeker niet bij monumentale panden. ‘Bij een hotel in een historisch pand kun je niet zomaar zonnepanelen plaatsen of alles isoleren’, zegt Van Bruggen. ‘Maar tegelijkertijd rechtvaardigt zo’n pand wel een hogere kamerprijs – mits het past binnen het verdienmodel.’ Hij noemt het onlangs geopende Rosewood Hotel in het voormalige Paleis van Justitie aan de Prinsengracht in Amsterdam (zie ook het artikel op pagina 50). Daar begint de kamerprijs bij € 800 euro. Inclusief ontbijt, btw en toeristenbelasting, dat dan weer wel.
Naast energiebesparing komt ook het welzijn van medewerkers in beeld. ‘Dat is lastiger in geld uit te drukken, maar zeker belangrijk’, zegt Van Bruggen. ‘In tegenstelling tot energie-investeringen, leveren investeringen in personeel niet direct meetbare kostenbesparingen op. Je doet het vanuit visie.’
Inchecken bij de automaat
Digitalisering is een andere trend die versneld doorzet. ‘Het contactloze hotelverblijf wint terrein’, ziet Helsen. ‘Gasten checken bij een automaat in en leveren de sleutel in via een brievenbus. Vooral bij budgetformules is dit populair, door de lagere personeelskosten.’ Toch blijft fysieke gastvrijheid relevant: ‘Er moet keuzevrijheid blijven tussen digitaal gemak en persoonlijk contact.’ Dat er om drie uur ’s middags niemand achter de balie staat, zal een gast niet snel begrijpen. Maar dat hij om twee uur ’s nachts zijn kamersleutel uit een automaat krijgt, zal niemand vreemd vinden.
De zakelijke markt, die lange tijd onder druk stond, trekt eveneens aan. ‘Terwijl tijdens corona de verwachting was dat de trend van online vergaderen blijvend zou doorzetten, zien we nu weer een opleving in de behoefte aan fysieke ontmoetingen’, zegt Helsen. Zakenhotels met vergader- en congresfaciliteiten profiteren daarvan. ‘Plannen voor congreshotels worden weer uit de ijskast gehaald. Elkaar fysiek ontmoeten is opnieuw belangrijk.’
Internationale beleggers tonen toenemende belangstelling voor Nederlandse hotels. ‘Nederland wordt gezien als een stabiele en betrouwbare markt’, aldus Van Bruggen. ‘Zowel Nederlandse als buitenlandse partijen zoeken naar solide rendementen en hotels bieden dat potentieel – mits goed geëxploiteerd.’
Impact btw-verhoging
Toch zijn er risico’s die niet genegeerd mogen worden. ‘De geplande btw-verhoging per 1 januari 2026 kan flinke impact hebben op de vraag naar overnachtingen’, waarschuwt Helsen. ‘Deze regering schrok uiteindelijk terug voor een btw-verhoging voor sport en cultuur, maar hield vast aan een verhoging voor het hotelbedrijf. Dat ondergraaft niet alleen de concurrentiepositie van Nederland als hotel- en congresland, maar remt ook het internationale reizigersverkeer.’ Ook de hogere bouwkosten en het gebrek aan geschikte locaties vormen een rem op nieuwe ontwikkelingen.
Kijkend naar de toekomst, verwachten Helsen en Van Bruggen vooral geleidelijke veranderingen. ‘Nieuw gebouwde hotelkamers zijn iets groter dan voorheen, contactloos verblijf wordt gangbaarder en duurzaamheid is niet langer een ‘nice to have’, maar een vereiste’, constateert Van Bruggen. ‘Maar succes in deze markt blijft mensenwerk’, weet Helsen. Zonder vakmanschap is een hotelavontuur van korte duur. ‘Wie net opengaat en dan pas nadenkt over klantenwerving, is een jaar te laat.’
