Vijf maanden na het verbod op het rechtstreeks investeren in vastgoed door FBI’s zijn er zowel winnaars als verliezers waar te nemen. Dat schrijf Barry de Vent namens Nextens, leveranciers van aangifte software.
‘Sinds de invoering van de nieuwe fiscale regels op 1 januari 2025 is de Nederlandse vastgoedmarkt ingrijpend veranderd. Fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) mogen sindsdien niet langer rechtstreeks investeren in vastgoed, wat heeft geleid tot een grootschalige herstructurering binnen de sector. Vijf maanden later is de impact van deze wetswijziging duidelijk zichtbaar: het speelveld voor vastgoedbeleggers is opnieuw gedefinieerd – met zowel duidelijke winnaars als verliezers.
Van directe naar indirect
De belangrijkste wijziging in de wetgeving is dat FBI’s hun directe vastgoedbelangen moesten afstoten of herstructureren. Deze investeringen worden nu ondergebracht in indirecte structuren, zoals vastgoedfondsen of Real Estate Investment Trusts (REITs) die vallen onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). In de maanden voorafgaand aan de wetswijziging zagen we een forse toename van vastgoedtransacties, omdat beleggers probeerden te profiteren van de laatste fiscale voordelen. Dat zorgde tijdelijk voor prijsdruk op de markt.
Sinds januari is de storm wat gaan liggen, maar de herpositionering van vastgoedkapitaal zet zich door. Veel FBI’s hebben hun vastgoed inmiddels ondergebracht in gereguleerde fondsen, terwijl anderen nog altijd in transitie zijn of de consequenties ondervinden van een vertraagde reactie.
Druk op rendement
De fiscale druk is aanzienlijk toegenomen voor vastgoedpartijen die niet tijdig hebben geschakeld. FBI’s betalen nu vennootschapsbelasting tegen het reguliere tarief van 25,8% (boven € 200.000 winst). Dit heeft het nettorendement op vastgoedbeleggingen duidelijk verlaagd, vooral voor beleggers die vasthielden aan directe eigendomsvormen.
Daarentegen profiteren vastgoedfondsen die wél onder de Wft vallen van een toestroom aan kapitaal, omdat zij nog steeds fiscaal aantrekkelijk kunnen opereren. Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar: investeerders kiezen steeds vaker voor gereguleerde, indirecte beleggingsstructuren om fiscale nadelen te vermijden.
Winnaars en verliezers
Grote institutionele beleggers en gespecialiseerde fondsen behoren tot de winnaars. Dankzij hun schaalgrootte en toegang tot juridisch en fiscaal advies konden zij snel inspelen op de nieuwe regels. Ook advieskantoren profiteren van de verhoogde vraag naar begeleiding bij herstructurering.
Aan de andere kant kampen met name kleinere vastgoedbeleggers met uitdagingen. Zij hebben vaak minder capaciteit om hun structuren aan te passen en worden nu geconfronteerd met hogere belastingdruk en lagere marges. Sommige FBI’s die de wijziging hebben onderschat of vertraagd hebben gereageerd, zien hun winstgevendheid flink teruglopen.
Overgangsperiode
De vastgoedmarkt bevindt zich nog altijd in een overgangsfase. Hoewel veel partijen hun structuren inmiddels hebben aangepast, is de impact op lange termijn nog niet volledig te overzien. Voor beleggers die nog niet hebben gereorganiseerd, is de urgentie groot: hoe langer men wacht, hoe groter het risico op rendementverlies door fiscale inefficiëntie.'
