Een bijzondere binnenstedelijke transformatie is die van de binnenstad van Amsterdam, vooral rond de Zeedijk en de Wallen. Hier gaat het niet zozeer om de aanpak van leegstand, maar om verbetering van het sociaal–maatschappelijke klimaat en de sociale cohesie.
Door Jorine de Soet
De binnenstad van Amsterdam is al sinds jaar en dag zeer populair onder toeristen. De omvang van deze bezoekersgroep bepaalt een groot deel van de lokale markt, met allerlei toeristenwinkels en horeca, specifiek gericht op toerisme. Dit geldt ook nadrukkelijk voor het gebied rond de Zeedijk, de Warmoesstraat en de Wallen. Amsterdammers zelf voelen er zich minder thuis en bezoeken de binnenstad minder. Een goede reden voor een integrale aanpak van het gebied.
Centrum weer voor Amsterdammers
De gemeente Amsterdam wil graag dat de binnenstad ook voor haar inwoners aantrekkelijk blijft of weer wordt, met voorzieningen voor de lokale bevolking en meer woningen. Om deze ontwikkeling in gang te zetten, heeft de gemeente het Transformatieteam Aanpak Binnenstad opgericht. In dit team werken onder andere NV Zeedijk, Stadsgoed, Stadsherstel en het stadsdeel samen om actuele voorzieningen voor toeristen te transformeren naar bijvoorbeeld buurtwinkels of woningen.
Transformatie van panden in de historische binnenstad van Amsterdam is in het algemeen gecompliceerd en kostbaar. Het gaat vaak om panden met een monumentale status, die beschermd moeten worden. Daarnaast zijn er verschillende belangen mee gemoeid en moet er wel een verdienmodel zijn, maatschappelijk dan wel economisch.
Historie
De binnenstad is historisch gezien een kwetsbaar gebied. De straten, zoals de Zeedijk, de Warmoesstraat, de Oudebrugsteeg en de Wallen, maken deel uit van het beroemde Amsterdamse Red Light District, waar prostitutie een belangrijke bron van werkgelegenheid is. Daarnaast zijn er er relatief veel coffeeshops die softdrugs verkopen en seksshops. Zulke voorzieningen genereren zelfstandig trekkracht onder bepaalde groepen bezoekers en toeristen, waardoor het gebied minder aantrekkelijk is voor een deel van de Amsterdamse bewoners. Ook hebben deze voorzieningen een aanzuigende werking op de minder bedeelden in onze samenleving.
NV Zeedijk
Al in 1984 is de NV Economisch Herstel Zeedijk opgericht, met destijds als belangrijke doelstelling het tegengaan van verpaupering en het economisch herstel van deze straat en andere plekken in de binnenstad door verbetering van de woon- en werksituatie. Daarbij zet de organisatie zich in om het netwerk van vastgoedeigenaren te versterken, te onderhouden en te vergroten. Ook zet zij transformaties in gang die aansluiten bij de ‘Aanpak Binnenstad’ van de gemeente. Op deze manier worden toeristenfuncties in panden teruggedrongen ten gunste van woningen of niet op toerisme gerichte retail, maatschappelijke voorzieningen en culturele functies. Met deze organisatie en haar aanpak was NV Zeedijk in 1984 haar tijd ver vooruit.
Samenwerken
NV Zeedijk richt zich nog steeds op een gezonde buurt met een gezonde lokale economie, waar wonen, werken en vertier in balans zijn met elkaar. De organisatie is daarbij bevoegd tot het verwerven, beheren, exploiteren en vervreemden van het lokale onroerend goed. Daarbij werkt ze samen met alle belangengroepen die invloed kunnen uitoefenen op het economisch functioneren van de Zeedijk en omgeving.
Wat ooit begon met de aankoop van panden op de Zeedijk en de wens om het gebied veilig en economisch en maatschappelijk gezond te maken, is uitgegroeid tot een professionele organisatie, die inmiddels een derde van het vastgoed aan de Zeedijk in eigendom heeft en die zich bezighoudt met alle facetten in en rond dit deel van het Amsterdamse centrum.
Inmiddels wordt het Red Light District omgedoopt tot Project Green Light District. NV Zeedijk gaat bottom-up aan de slag met de buurt. Gezamenlijk wordt ingezet op een toekomstbestendig, duurzaam en iconisch deel van Amsterdam. ‘Green Light District is uitgegroeid tot een platform en voedingsbodem voor het opschalen van initiatieven van bewoners, ondernemers en instellingen op het gebied van de energietransitie en vergroening van de oude binnenstad’, zegt een bevlogen Janny Alberts, sinds 2007 directeur van NV Zeedijk.
Actuele ontwikkelingen
Op dit moment bestaan er zorgen om toenemende spanningen in de samenleving en de economie en loopt het tekort aan woningen op. De kloof tussen arm en rijk neemt toe. Daarnaast hebben onder andere verminderde opvangmogelijkheden tot gevolg dat het lokale straatbeeld verandert. Er zijn meer dak- en thuislozen, meer straatdealers en meer bedelaars in de binnenstad. Gevolg is een afnemend gevoel van veiligheid.
De kwetsbaarheid voor ondermijning neemt toe. De criminaliteit lijkt terug te zijn op het niveau van 1985, maar terwijl toen de boven- en onderwereld nog van elkaar te onderscheiden waren, zijn deze werelden nu voor een belangrijk deel met elkaar verweven. Ondermijning kan overal plaatsvinden, wat een voortdurende alertheid en aandacht vraagt van alle mensen die betrokken zijn bij georganiseerde constructieve ingrepen in het gebied.
Belang NV Zeedijk neemt toe
Deze actuele ontwikkelingen maken het belang van de NV Zeedijk nog groter. Een andere functionele invulling van het onroerend goed kan het gevoel van veiligheid verhogen. Vooral het toevoegen van woningen is hierbij belangrijk. Niet alleen vanwege de woningnood, maar ook vanwege het belang van levendigheid en een gevoel van sociale veiligheid, vooral in de avonduren. De organisatie probeert dan ook om woningentrees ín de winkelstraat te laten uitkomen, ook al staat dit haaks op het idee dat een aaneengesloten winkelfront belangrijk is voor economisch succes. Maatschappelijke opbrengst en een grotere sociale cohesie zijn hier echter even belangrijk.
Daarnaast bevordert een divers horeca- en retailaanbod een goede sociaal–economische balans in het gebied. De gemeentelijke Aanpak Binnenstad schenkt veel aandacht aan het weren van fastfood-winkels en overlast gevende horeca en probeert het aantal vooral op toeristen gerichte voorzieningen terug te dringen.
Concrete renovaties en transformaties
Aan de Warmoesstraat 67–69 heeft NV Zeedijk twee vervallen rijksmonumenten gekocht die plek bieden aan 750 m² bedrijfsruimte. Daarachter bevindt zich nog een achterhuis. De panden zijn getransformeerd tot negen appartementen met een gezamenlijke binnenplaats. Op de begane grond zijn twee bedrijfsruimten gerealiseerd, volledig gescheiden van de bovenwoningen. In 2013 zijn de vernieuwde panden opgeleverd.
In datzelfde jaar heeft de NV Zeedijk het winkelpand aan de Hoogstraat 6 aangepakt, samen met ‘Antiquariaat Kok’, eigenaar van nummer 4. Door deze panden gelijktijdig aan te pakken, ontstond er minder overlast in de buurt. De winkels konden tijdens de verbouwing open blijven. Beide partijen waren overtuigd van de gedachte dat je een goede omgeving gezamenlijk creëert.
Het Geldersekade Hotel is een boutique-hotel met een Aziatisch thema. Het beslaat meerdere panden aan de Geldersekade die gerenoveerd zijn op gezamenlijk initiatief van NV Zeedijk en de eigenaar van het hotel, de familie Dun. De oorspronkelijke historische gevels zijn daarbij zoveel mogelijk teruggebracht. Vondel Hotels, dat het hotel exploiteert, richt zich op het hogere marktsegment en zoekt functioneel de verbinding met de directe omgeving. Het hotel opende in 2020 zijn deuren.
In 2016 is NV Zeedijk begonnen met de renovatie van het pand aan de Lange Niezel 29. De fundering is vernieuwd, de bedrijfsruimte is gemoderniseerd en er zijn drie appartementen aan toegevoegd.
Oudezijds Voorburgwal
In 2018 heeft NV Zeedijk het rijksmonument aan de Oudezijds Voorburgwal 136 verworven, dat stamt uit 1733. Op dat moment bood het totaal verpauperde pand plek aan opslag en een onbewoonbare woning. De NV heeft onderzocht hoe het pand met een brede coalitie gerestaureerd en verduurzaamd kan worden, en hoe dit de buurt kon versterken en samenwerking tussen bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren kon stimuleren. Er zijn nu vier appartementen en een bedrijfsruimte op de begane grond gerealiseerd.
Strategische panden
In 2021 deed zich de kans voor om negen strategisch gelegen en beeldbepalende panden aan de Oudebrugsteeg, Warmoesstraat en Beursstraat aan te kopen. Hiermee kwam het belangrijkste deel van de straat in handen van NV Zeedijk. De organisatie gaat deze panden allemaal transformeren of herontwikkelen. Zes van de panden hebben een monumentale status. Dit gebied vormt een belangrijke entree vanaf het Centraal Station en het Damrak naar het Amsterdamse Wallengebied. In deze panden bevonden zich op dat moment voornamelijk op toeristen gerichte functies. Na intensief onderzoek naar de kwaliteit van de panden, de benodigde financiële middelen en het maatschappelijke rendement dat dit zou kunnen opleveren, heeft NV Zeedijk de panden in 2022 aangekocht. De samenwerking met de gemeente Amsterdam als grootaandeelhouder en de Rabobank was hierbij essentieel. De nieuwe invulling van de panden is gericht op voorzieningen die vooral voor lokale inwoners relevant zijn. Daarnaast worden er 14 appartementen boven de bedrijven gerealiseerd. De woningen worden verhuurd op basis van motivatie en passendheid. Potentiële huurders wordt gevraagd in een korte motivatie aan te geven dat zij een aantoonbare binding hebben met deze woonomgeving en zich bewust zijn van de bijzondere leefomgeving van de Amsterdamse binnenstad. Met de hele transactie is meer dan € 20 mln gemoeid, maar dan is er straks wel een vrijwel geheel nieuwe straat met een moderne, eigentijdse functionele invulling voor een divers publiek.
Deze aankoop is de eerste grootschalige, strategische aankoop die de gemeente Amsterdam ondersteunt en sluit naadloos aan bij het Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad van de gemeente. Dit jaar is de bouwovereenkomst getekend.
Zeedijk
In 2024 is het pand Zeedijk 63, dat ruimte biedt aan Café ’t Mandje, aangekocht en onder handen genomen. Het hele pand, dat stamt uit de 18e eeuw, wordt verduurzaamd en toekomstbestendig gemaakt. Café ’t Mandje blijft in stand. De eerste verdieping wordt ingericht als een museum, dat bezoekers een inkijkje biedt in het leven van de exploitante rond 1927. Achter dit museum wordt een vergaderzaal gerealiseerd in de stijl van ’t Mandje. Op tweede, derde en vierde verdieping komen logementen. Het hele pand is verduurzaamd. Behoud van het immateriële erfgoed van Café ’t Mandje, dat in 2027 100 jaar bestaat, is uitgangspunt.
Ook in 2024 is het 19e eeuwse pand aan de Zeedijk 80 aangepakt. De kelder is opnieuw gefundeerd, op de begane grond is een winkelruimte gerealiseerd en daarboven drie nieuwe appartementen. Het pand is verduurzaamd en geheel gasloos.
Beide panden zijn dit jaar opgeleverd.
Voorbeeldfunctie
Langs de Zeedijk zijn de resultaten van de aanpak van NV Zeedijk concreet zichtbaar. Naast op toeristen gerichte voorzieningen zijn er nu ook veel hypermoderne, eigentijdse winkels bijgekomen, gericht op jongeren en artistieke doelgroepen. Zo zijn er conceptstores van Commes des Garçons en Patta, een populair, inmiddels internationaal georiënteerd Nederlands streatwear-merk. Het vastgoed ligt er bovendien goed onderhouden bij.
NV Zeedijk heeft zeker een voorbeeldfunctie voor de transformatie van centrumgebieden. De organisatie benadert haar werkgebied echt integraal. Zo worden er verschillende panden getransformeerd en daarna voorzien van een functie die maakt dat Amsterdammers dit stadsdeel weer gaan waarderen en er willen wonen, werken en leven. De organisatie koopt aan, maakt plannen, herontwikkelt het onroerend goed, vult dit en houdt zich bezig met beheer en management. Daarbij gaat het niet alleen om het functioneren van het onroerend goed. Hier en daar wordt er weliswaar een woning verkocht, maar met behulp van een Vereniging van Eigenaren behoudt NV Zeedijk zeggenschap. De organisatie is continu aanwezig in het gebied en houdt alle ontwikkelingen ook scherp in de gaten. ‘We houden ons altijd bezig met ons hogere doel: een schone en veilige stad, aantrekkelijk voor Amsterdammers en voor gasten, maar we werken ook op postzegelniveau’, aldus Alberts. ‘Groot denken en klein blijven doen.’
Van algemeen naar concreet
In het Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad zijn de prioriteiten redelijk algemeen geformuleerd, maar NV Zeedijk acteert ook op incidenten. Als zich de gelegenheid voordoet een pand aan te kopen, dan gaat de organisatie na of en hoe dit binnen de doelstellingen van Aanpak Binnenstad past. Als dat het geval is, dan onderzoekt ze financieringsmogelijkheden.
De aanpak van het gebied wijkt af van die van de projecten in de andere binnensteden die in deze reeks aan de orde geweest zijn. NV Zeedijk is er al veel langer mee bezig, waardoor haar aanpak een duurzaam karakter heeft. Bovendien gaat het niet zozeer om functieverandering om toenemende leegstand tegen te gaan, want die is er niet of nauwelijks. Hier gaat het om functieverandering die het sociaal–maatschappelijke klimaat en de sociale cohesie verbetert.
Aanpak Binnenstad
In 2020 heeft de gemeente het ‘Uitvoeringsprogramma Aanpak Binnenstad’ vastgesteld, met als prioriteiten
1. functiemenging en meer diversiteit
2. beheer en handhaving
3. een waardevolle bezoekerseconomie
4. versterking van de culturele verscheidenheid en buurtidentiteiten
5. bevordering van meer en divers woningaanbod
6. meer verblijfsruimte en groen in de openbare ruimte
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen over transformaties in Alkmaar, Ede, Hengelo, Oosterhout, Hilversum, Den Haag en Winschoten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
